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KTERASコラム

【2023年7月最新版】所有物件が事故物件になってしまったら?

目次
 事故物件とは?
 事故物件に関する国土交通省のガイドライン
 「宅地建物取引業法」と「民法」での扱い 

事故物件とは?

事故物件の定義や法律上の扱いには、明確な基準がありません。

しかし、過去に殺人や自殺などの不幸な出来事があった物件や、火災で人が亡くなったり、重大な瑕疵が存在したり・いわくつきな物件等にも事故物件と呼ばれることがあります。住人の心理的な不安や恐怖を引き起こす可能性があります。また、事故物件は一般的な物件よりも価値が下がる傾向にあります。最近ではわけあり物件とも呼ばれるケースもあります。しかし、そこで、この記事では、国土交通省が出した事故物件の告知ガイドラインを紹介しながら、事故物件の定義と法律上の扱いについて説明します。

事故物件に関する国土交通省のガイドライン

事故物件の定義について、国土交通省のガイドラインでは、以下のようにまとめられています。

  • 物件内で殺人や自殺などの死亡事故が発生した場合
  • 物件内で放火や爆発などの重大な犯罪行為が発生した場合
  • 物件内で感染症や有害物質などの健康被害を引き起こす要因が存在する場合
  • 物件内で霊現象や怪奇現象などの超常現象が報告された場合

ただし、これらはあくまで参考例であり、事故物件かどうかは個々の事情によって判断されます。また、事故物件とみなされる期間も一概には決められません。一般的には、事故から3年以内の物件が事故物件とされることが多いですが、地域や文化によっても異なります。

次に、事故物件の扱いについてですが、国土交通省のガイドラインでは、以下のような原則が示されています。

  • 不動産業者は、事故物件であることを知っている場合は、購入希望者や賃貸希望者に対してその旨を告知しなければなりません。
  • 不動産業者は、事故物件であることを知らなかった場合でも、購入希望者や賃貸希望者から問い合わせがあった場合は、その旨を調査して回答しなければなりません。
  • 購入希望者や賃貸希望者は、事故物件であることを知らずに契約した場合は、契約解除や損害賠償を請求することができます。
  • 購入希望者や賃貸希望者は、事故物件であることを知ったうえで契約した場合は、契約解除や損害賠償を請求することはできません。

一方で事故物件の法律上の扱いはどのようになっているでしょうか?

「宅地建物取引業法」と「民法」での扱い

宅地建物取引業法では、不動産業者は、「重要事項説明書」という書面で、購入者や入居者に対して、物件に関する重要な事項を説明する義務があります。この重要事項には、事故物件に関する情報も含まれます。不動産業者がこの義務を怠った場合、購入者や入居者は、契約解除や損害賠償を求めることができます。

民法では、売買契約や賃貸契約において、「瑕疵担保責任」という制度があります。これは、売主や貸主が、物件に欠陥がないことを保証する責任のことです。事故物件は、一般的に欠陥とみなされることが多く、売主や貸主は、この責任を負います。売主や貸主がこの責任を免れるためには、「免責条項」を契約書に明記する必要があります。しかし、免責条項があっても、売主や貸主が事故物件であることを隠したり嘘をついたりした場合は、無効となります。

このように事故物件は、多くの人にとって敬遠される対象ですが、中には事故物件を気にしない方もいます。専門の業者に依頼することで、物件の責任を免責し、残置物処理や特殊清掃などの手配を請け負う業者もいますので、手間や時間をかけずに処理することができますので、まずは一度相談してみるのもよいかもしれません。

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